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中國近３０年發(fā)展創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)奇跡，舉世矚目。中國房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟(jì)最重要的因素之一，總結(jié)中國模式離不開房地產(chǎn)，進(jìn)行中外對比也離不開房地產(chǎn)。那么該如何客觀看待中國房地產(chǎn)業(yè)，對備受詬病的高房價又該如何理解，日前世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松表達(dá)了自己的看法。
在中國不能只看“平均溫度”
記者：大家現(xiàn)在非常不滿意高房價，說我們的房價比人家美國、澳洲都貴，堪稱世界第一了，你怎么看？
陳勁松：中國人向來特別謙虛，總是愛用國外的語言體系來衡量中國的情況。這樣一衡量，就麻煩了，沒自信了，沒話語權(quán)了，沒自己的模式了，也沒了對未來的信心。
這是錯的，我們不能完全套用國外的理論體系，得總結(jié)經(jīng)驗形成自己的評價體系。即便要用國外的，也要把它的實質(zhì)情況搞清楚，然后再進(jìn)行比較。
記者：你的意思，我們的評價標(biāo)準(zhǔn)有問題？
陳勁松：２０１０年中國經(jīng)濟(jì)總量位居世界第二，一躍成為全球第二大經(jīng)濟(jì)體，但是按人均計算，卻只能排到１００名以后，真是一會兒膨脹，一會兒難受。
為什么會陷入這么麻煩且說不清楚的境地呢？是因為我們對中國本身沒有進(jìn)行細(xì)分，這是有問題的，我們不能用一種標(biāo)準(zhǔn)來判斷全中國的情況。
記者：為什么不能用平均溫度來表述中國的情況？
陳勁松：因為中國太大太復(fù)雜。打個比方，拿氣溫來說。日本、韓國和臺灣地區(qū)可以說平均氣溫多少多少，具有一定的參考意義；但就全中國說平均氣溫，是沒有意義的，因為從中國最北的漠河，到最南的南沙群島，有時氣溫相差好幾十度。所以，如果總是用國際通用的語言或標(biāo)準(zhǔn)來描述中國的情況，就有可能總也描述不清，甚至越描越亂。
中國的事得分片兒來說。說平均氣溫，如果分成東北、珠江三角洲、長江三角洲、西北、青藏高原，就會相對比較準(zhǔn)確了。分析中國經(jīng)濟(jì)、中國房地產(chǎn)也一樣。
我們一提到北京、上海、深圳的房價，就說高得離譜，完全可以跟紐約、東京、香港比了，而中國人均收入在世界排名很低，這個悖論讓中國房地產(chǎn)人都很糾結(jié)。如果懂得“中國即世界”，我們就能知道，中國即使是房地產(chǎn)行業(yè)，也要分塊兒來講。
我們不能把整個中國跟一個歐洲國家比。事實上，中國光蘇州一個城市的人口就跟瑞士差不多，所以拿蘇州跟瑞士比就比較合適，如果拿整個中國跟瑞士比，那人均就沒法比，就好比拿大海比小湖，容易對比出問題來。
中國的房地產(chǎn)也可以大概分成兩個板塊，一個以東南沿海及一線城市為主，以北京、上海、廣州、深圳為代表，這個板塊叫“準(zhǔn)發(fā)達(dá)板塊”。另一個叫做“發(fā)展中板塊”，就是中西部地區(qū)，這個板塊更大。
比的應(yīng)該是家庭凈資產(chǎn)
記者：我們的經(jīng)濟(jì)總量很大，但人均收入不高，有時候我們也對自己到底處于什么狀態(tài)有點模糊不清，該怎樣來具體分析我們所處的狀態(tài)？
陳勁松：用購買力評價這個標(biāo)準(zhǔn)吧，按這個標(biāo)準(zhǔn)來說，可以認(rèn)為“準(zhǔn)發(fā)達(dá)板塊”人均ＧＤＰ大概接近中等發(fā)達(dá)國家水平。
那么中國整個發(fā)達(dá)板塊經(jīng)濟(jì)總量有多大？大概是３０個中等歐洲國家之和。單單一個上海的經(jīng)濟(jì)總量，就接近芬蘭一個國家的量，相當(dāng)于兩個希臘了。
中國幾個一線城市的公共投入，像是地鐵、高鐵以及體育館、圖書館等，都是參照國際一流標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計和建造的，比如上海的磁懸浮列車、北京的首都機場３號航站樓等。這樣看來，上海、北京正在跟紐約、東京這些世界上最發(fā)達(dá)的城市比肩，廣州、深圳等也是一樣，瞄準(zhǔn)的是世界最發(fā)達(dá)的城市。
再來看人均情況。如果按照納稅收入來比，中國人均收入很低，世界排名很靠后，甚至落后于阿爾巴尼亞、羅馬尼亞、菲律賓、泰國這些國家。但中國的情況實際上是人為偏低，因為中國人的很多收入是沒有計入納稅收入的，我們和其他國家不在一個同等可比較的范圍內(nèi)。
深圳農(nóng)民就是一個很好的例子。表面上看，他們幾乎沒有收入，但在深圳人人都知道當(dāng)?shù)剞r(nóng)民非常富裕，有好幾套房子在出租，這些卻都沒納入收入統(tǒng)計。這樣比就顯然不對了。
記者：確實存在這樣的情況，那什么指標(biāo)能清晰地衡量？
陳勁松：應(yīng)該比什么呢？應(yīng)該比家庭凈資產(chǎn)，即家庭總資產(chǎn)減去負(fù)債。這么一比，我們可以發(fā)現(xiàn)中國沿海板塊的家庭凈資產(chǎn)不比美國家庭差。
去年的統(tǒng)計，美國中位家庭凈資產(chǎn)約合６０～７０萬人民幣，而中國沿海板塊家庭比這高多了，甚至城鎮(zhèn)也跟這差不多。當(dāng)然，美國有過度消費、過度借債的問題，而中國人很勤奮、很省錢。但即便這樣，也是可比的。
美國次貸，就是信用低、還債能力低也給你貸款，而在中國則絕對不給你貸，當(dāng)首付漲到３成甚至５成時，樓價卻都不跌，這是解釋為什么中國沿海房價高的原因之一。這其中很多疑問需要解開，否則房地產(chǎn)從業(yè)者都沒有自信了。
兩個板塊間的互通與流動
記者：中國各地差別巨大，這對中國經(jīng)濟(jì)意味著什么？
陳勁松：中國同時存在著一個“準(zhǔn)發(fā)達(dá)板塊”和“發(fā)展中板塊”，這使得中國的未來更有前途，因為“準(zhǔn)發(fā)達(dá)板塊”和“發(fā)展中板塊”之間有人口流動。
中國每年新參加工作的人口中，僅包括大學(xué)和高中畢業(yè)的知識青年就將近１３００萬人，這相當(dāng)于一個歐洲中等國家比如捷克的人口。而由于中國人有著共同的文化和語言，又減少了這種流動性的障礙。再加上高鐵的四橫四縱，連起整個中國，使得中國的未來有很多可能性。
如果是一個小國家，例如瑞士以手表為主要產(chǎn)業(yè)，如果手表賣不動，國家就有可能出現(xiàn)問題。而中國有很大的腹地，像是現(xiàn)在“準(zhǔn)發(fā)達(dá)板塊”的生產(chǎn)成本高了，便可向“發(fā)展中板塊”轉(zhuǎn)移，富士康、ＴＣＬ這類企業(yè)正在進(jìn)行這種轉(zhuǎn)移。
中國的沿海“發(fā)達(dá)板塊”帶動內(nèi)陸“發(fā)展中板塊”，兩個板塊之間的互動推動中國城市化進(jìn)一步加強，決定了中國的未來。
記者：如此看來，房地產(chǎn)在除一線城市之外的地域還會有發(fā)展的空間對嗎？
陳勁松：可以這么理解，因為這就是中國的情況，不能簡單地去跟其他國家做比較，要不然無法弄懂中國房地產(chǎn)市場。研究中國問題要有國際視野，但又不能簡單套用西方的語言模式和話語體系，這有利于目前中國解決自身問題。
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